潘芳：如何以城市体检为抓手，破解老旧小区的更新难题

内容来源： 住房和城乡建设部新城建展览展示中心

(资料图片)

潘 芳

清华同衡规划设计研究院党总支书记、副院长

城市治理与传播研究中心主任

多角度切入旧改

基础领域全面跃升

01 城市体检中对于老旧城区社区体检评估的典型性维度？

社区体检评估包括住房维度体检和小区（社区）维度体检两方面。住房维度体检，主要从安全耐久、功能完备、绿色智能 3 方面，开展房屋使用安全、管线管道、入户水质、数字家庭等住房维度体检，空间涉及屋顶、外立面、楼道、户内、地下室等，全面摸清房屋使用中存在的安全隐患以及与数字家庭的差距。小区（社区）维度体检，主要从设施完善、环境宜居、管理健全等 3 方面，开展养老、托幼、停车、充电等体检，找准养老、托育、停车、充电等设施缺口以及小区环境、管理方面的问题。通过社区体检评估为后续的老旧小区改造和完整社区建设提供支撑。

整体布局、协调发展

具体问题具体分析

02 旧城改造的几种典型模式，对应典型案例有哪些？哪些是从整体规划角度入手提升了区域经济影响力。

旧城改造模式可以归纳为三类：拆除重建、有机更新，以及基本不涉及建筑物改建的“小修小补”。

拆除重建模式是早期旧城改造中应用较为广泛的模式，以广州、深圳的城中村改造最为典型。其特点是“全部推倒重建、点状保留”。在住建部禁止大拆大建之后这种模式已经受到了极大程度的抑制。

有机更新模式是近年来旧城改造探索的核心模式。它是对除大拆大建之外，能够有效提升城市资源利用、产出效率，有效推动资源合理配置的城市空间改造活动的泛称。其特点是“基本保留、少量拆建”，推动城市品质和能级的提升。举例来讲，深圳元芬新村整村统租运营模式、广州正在环市东商圈更新改造等项目中实践的“留改拆建”多种改造方式混合的片区综合更新模式，以及南京历史风貌区引入的“特色居住片区+文商旅融合”改造模式等，都是有机更新模式的深入实践探索。

除上述两种模式之外，还有一种更加“轻量化”的改造模式——基本不涉及建筑物改建的“小修小补”，具体改造内容以建筑物屋面及外墙的刷新、路面硬化、线路改造等局部点状维修为主。目前主要应用于老旧小区改造场景中。

虽然拆除重建和有机更新模式都是从整体规划视角入手，但是拆除重建模式的底层逻辑是粗放式增量开发，只能作为旧城改造早期或特殊时期的阶段性过渡；有机更新模式提倡渐进的、内涵式的提质增效发展，更具有永续性，是更符合时代发展要求的片区统筹改造模式。

有机更新模式强调片区统筹机制的搭建，注重片区规划统筹和产业统筹。有机更新模式从片区统筹的角度，优化城市功能体系和城市运营结构，以此为基础降低城市经营成本，同时提高产业竞争力。具体来说，有机更新通过空间规划统筹，在保留现有城市肌理的前提下，补齐养老、医疗、文娱、体育等公共服务设施的短板，提高社区低效物业产出效率，优化城市界面。

全生命周期管理

促进旧改项目可持续 高质量发展

03 如何进行改造后的持续化发展？

旧城改造，是从结构性维度开展城市治理的具体行动实践。它的实施周期较长，所以随着改造的推进，特别是在运营阶段，项目面临的不确定性和不可控性不断增加。为了提升项目稳定性，实现改造后的持续化发展，旧城改造首先需要建立“全生命周期管理体系”，在顶层设计层面，构建系统性囊括规划设计、开发建设、招商引资、运营调整等环节的全周期服务链条，保证规划设计可实施性、产业人才导入可持续性、机制体制创新性及运营管理前瞻性。

在此基础上，面向系统化体系框架内部，加强“策划、规划、设计、建设、运营”各环节同步协作，特别是强化运营前置。具体来讲，通过鼓励运营团队提前介入规划设计工作，特别是参与前期的项目策划和功能定位阶段，规划技术人员能够提前对接项目主体和使用者的真实需求，在此基础上结合社会调查、市场研判和公众参与，对地区人群特征、消费趋势进行深入分析，从而精准定位项目的功能、空间、品质需求，避免自上而下的精英规划可能造成的需求偏差。与此同时，运营团队提前介入，前置产业招商和主营业务招商环节，也可以保证后期进入的功能业态完全契合项目独有的环境和历史文化特征。从实践案例来看，像长沙“文和友”、长春“这有山”都是比较有代表性的实践案例，都是把文化要素融入建筑空间及公共空间，为场所注入了新的活力。

持续性推进改造落地

根本上解决群众问题

04 举例唐山市来说，从体检到更新的整体项目周期需要多久，对于群众而言，城市更新后最直接的体验、观感有哪些具体的项目？

从 “无体检不更新，无更新不项目”到 “一体化推进城市体检和城市更新工作”，均体现出城市体检与城市更新的联动关系，因此，应系统看待城市体检与城市更新工作。唐山从2021年开始城市体检试点工作，同年依据城市体检结果，编制更新专项规划，在多年探索中，坚持以人民为中心，城市体检先行、规划引领、配套政策支撑、试点带动，持续开展年度城市体检工作、及时编制城市更新专项规划、制定城市更新”1+N”配套政策、包装城市更新项目、编制城市更新单元实施方案等，不断探索由城市体检到城市更新的路径方法，推动城市结构优化、功能完善和品质提升。

对于群众而言，最关注的是城市更新对群众急难愁盼问题解决程度和品质生活的供给程度，2022年唐山推进了“五改一通一场”等短板治理工程，改造了4个棚户区、151个老旧小区，打通20条断头路瓶颈路，盘活7个“烂尾楼”，消除城市“蜘蛛网”；启动口袋公园建设、托育机构标准化示范创建、义务教育学校扩容增位、加装燃气安全装置等工程，围绕历史文化保护利用、老旧小区改造提升、公共服务设施完善、交通系统完善提升等八大城市更新领域，着力实施了一批城市更新项目，像培仁里成为网红打卡地、团结里社区幸福蝶变深受群众好评，弯道山文体公园活跃了百姓的文体生活、原点片区城市更新单元新建的城市展厅拔地而起，计划用3到5年时间，逐步成为城市会客厅、经济增长极、城市新地标。丰南河头老街项目开街即人潮涌动。唐山在更新项目设计方案前通过座谈会、论证会、现场访谈、现场问卷等多种方式，深入聆听居民意见建议，不断完善方案设计贴近民意；城市更新后通过访谈调查、居民满意度改善情况观察等方式了解群众对城市更新项目实施的满意度。

排版｜李刚